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六大问题困扰当前房地产市场我的钢铁

2019-05-25 12:37:51 | 来源: 历史

六大问题困扰当前房地产市场_我的钢铁

我国的房地产市场在争论声中走过了不平静的2002年。一年来,关于是否存在过热和泡沫的争论一刻也没有停止过。当前,我国的房地产市场发展状况究竟如何?近期,国家统计局在全国范围内对62个城市的3817家房地产开发企业进行的一次专项调查结果表明:我国房地产开发投资就全国而言尚属正常状态,但同时也存在六大突出问题,在局部地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象,并有蔓延、扩大之势。各级政府和有关部门应及时采取必要措施进行防范,以保持房地产市场的健康快速发展。

近三年来,我国房地产开发投资持续高速增长。预计2002年将完成房地产开发投资8017亿元,是1999年的近两倍、2000年的1.6倍多。三年平均每年以25%以上的高速增长,为年GDP增长速度的3倍,均高于同期基建和更新改造投资的增幅。

同时,土地购置与开发面积大幅增加。三年来,房地产购置土地面积和完成开发面积均高速增长,且购置土地面积增长快于土地开发面积增长,土地开发面积增长快于房地产开发投资增长。预计2002年房地产开发购置土地面积将达33269万平方米,分别为1999年的2.8倍、2000年的2倍。三年平均每年以40%以上的速度大幅增长。预计2002年完成土地开发面积为20690万平方米,分别为1999年的2.2倍、2000年的1.8倍。三年平均每年以30%以上的速度大幅增长。

近几年来,我国房地产业持续快速发展,已成为拉动国民经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业,房地产业已成为国民经济的支柱产业之一。作为国民经济中成长型的产业,我国房地产开发投资几年来的持续快速增长,就全国总体而言是基本建立在市场需求基础之上的,有其快速发展的必然性。但是,房地产业发展中存在的问题也不容忽视。

六大问题困扰

当前,我国房地产业发展中存在六大突出问题:

房地产开发企业高负债运营,对银行资金依赖过大。

近几年,我国房地产开发企业的资产负债率居高不下,均为75%以上的高位,比国外高5个百分点左右,预计2002年将上升为77%以上。这表明,我国房地产开发企业的自身实力明显偏弱。而房地产开发又是一项高投入的经营活动,这就造成近六成的房地产开发投资资金来源于银行,对银行资金依赖度过大。

据调查,2000、2001、2002年(预计),我国房地产开发投资的本年度资金来源中每年排在前三位的均为定金及预收款,平均为2968亿元;自筹资金,平均为2245亿元;国内贷款(仅指房地产开发企业的直接贷款),平均为1775亿元。以上三项资金占平均每年房地产开发投资本年度资金来源合计的比例分别为37.3%、28.2%、22.3% 。

但是,还必须看到,由于企业间的相互融资和商品房预收款中均包含来自银行的贷款,估计占56%以上。按此计算,则平均每年房地产开发投资中的间接贷款在2990亿元以上,从而在平均每年房地产开发投资的本年资金来源合计中,排在首位的不是定金及预收款,而是来自银行的全部国内贷款,即直接和间接国内贷款之和。这一数字在4650亿元以上,占近60% 。

资金拖欠严重,近两年呈加剧之势。

专项调查结果显示,2001、2002年(预计)房地产开发企业资金拖欠情况为:房地产开发企业欠其他企业和个人分别为3021、4030亿元,增幅为33.4%;其他企业和个人欠房地产开发企业分别为3608、4809亿元,增幅为33.3%。

空置商品房逐年增加,空置率处于危险区。

据调查,2000、2001、2002年(预计),我国房屋施工面积分别为65897、79412、96987万平方米,平均每年增长19.5%。其中,新开工面积分别为29583、37394、44210万平方米,平均每年递增25.2%;房屋竣工面积分别为25105、29867、37483万平方米,平均每年增长20.6%;商品房销售面积分别为18637、22412、27783万平方米,平均每年增长24.1%;空置商品房面积分别为10700、11737、12983万平方米,平均每年增长8.8%。这三年,我国商品房空置率依次为16.7%、15.4%、14%,商品房空置率已处于危险区间。因商品房空置而占压的资金分别为2541、2849、3729亿元。

供求结构失衡不断加剧,有效供给不足继续扩大。

据调查,住宅投资中经济适用房所占比重2001年为15%左右,2002年(预计)则下降到10%多,而别墅和公寓投资额所占比重则由2001年的不足13%上升到2002年的13%多。在这几年房地产业快速增长中一直存在的商品房空置、经济适用房供不应求的局面仍未好转,造成大量住房困难户和中低收入户望房兴叹。特别是新开发和正在开发的商品房,档次和标准还在不断提高。

土地价格持续上涨,房价居高不下。

近几年,我国土地价格持续保持高增幅,商品房价格也一直居高不下。据统计,2002年前三季度土地价格分别比去年同期上涨7.9%、5.4%和6.3%。一些地区的地价和房价上涨惊人。如上海松江地区的地价2002年比2001年上涨一倍,市中心地区地价上涨1.2倍;南昌市2002年三季度地价上涨45.3%。再如杭州、北京等城市内的一些地区房价也大幅上涨。

投资炒作现象屡见不鲜,投资导向存在偏差。

随着房地产业的不断升温,各地普遍不同程度地存在投机与炒作现象。如炒楼花、炒地皮、炒图纸等;开发商炒作、投机者炒作、媒介炒作等。与此同时,一部分先富起来的人将钱转投房地产,甚至有些人从银行贷款进行置业投资,视之为保值、增值的手段。其结果是,哄抬房价和地价,误导房地产开发投资,导致房地产市场畸形发展。

此外,部分地区大搞政绩工程、形象工程,视房地产开发为地方政府的业绩;有的地区不顾经济支撑能力,对城区改造的力度过大、过快。因此,采取卖土地以及将商品房高位定价等措施和手段来增加地方财政收入。

我国房地产市场发展中存在的上述突出问题,有的是多年形成的,有的是近一两年才出现的。有的需要在发展中解决,有的需要及时采取措施。但关键在于,正确把握和判断房地产业的发展态势,对于过热苗头和出现的泡沫现象要及时制止和防范,引导房地产业这一成长型的重要产业健康发展。

局部泡沫蔓延

国家统计局近期对全国3817家房地产开发企业进行的专项调查显示出以下结果:

三成以上的企业认为房地产开发投资规模过大,一半多的企业对房地产开发投资前景不持乐观态度。一是39.32%的企业认为本地区房地产开发投资规模快于本地区经济发展,55.17%的企业认为适应本地区经济发展,5.51%的企业认为慢于本地区经济发展。二是34.43%的企业认为本地区房地产开发投资规模偏大,56.73%的企业认为适中,8.84%的企业认为偏小。三是44.83%的企业对本地区房地产开发投资前景较为乐观,43.90%的企业认为一般,11.27%的企业明确表示不乐观。四是44.94%的企业认为本企业房地产开发投资力度要加大,40.31%的企业认为不变,14.75%的企业认为要缩小。

四成多的企业认为房地产过热。具体为:42.21%的企业认为房地产过热,57.79%企业认为适中或不热。

1/2以上的企业认为目前商品房销售一般和对商品房销售前景持谨慎乐观态度。一是35.82%的企业认为目前商品房销售较好,57.68%的企业认为一般,6.50%的企业认为较差。二是39.81%的企业对未来两年内商品房销售前景表示乐观,47.37%的企业表示一般,12.82%的企业表示不乐观。

近九成的企业认为空置商品房持续增加已对企业产生不同程度的影响。具体为:13.45%的企业认为影响不大,44.50%的企业认为有些影响,40.88%的企业认为导致企业生产经营困难,1.18%的企业认为已使企业面临破产。

约1/2的企业认为房价过高或偏高,看到了泡沫。具体为:6.34%的企业认为目前商品房房价过高,42.24%的企业认为偏高,40.87%的企业认为适中,10.55%的企业认为偏低。

近1/2的企业认为未来两年房地产开发投资的资金主要来自于银行。26.92%的企业认为来自于银行贷款,20.18%的企业认为来自于个人按揭贷款。

居民购买力低、商品房过剩、开发投资规模过大、盲目建设为空置商品房增加的主要因素。企业的认同率分别为29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。

综上所述,国家统计局有关人士认为,当前我国房地产开发投资的总体走势,就全国而言尚属于正常状态,但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象,并有蔓延、扩大之势。

具体而言,我国房地产开发投资中的局部过热苗头表现在:一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长,为GDP平均增幅的3倍左右,且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到,且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。

局部泡沫现象表现在:一是地价泡沫。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作,土地价格出现虚涨,虚涨的部分就是泡沫。

二是房价泡沫。房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的期望值等,组成了房价泡沫。

三是商品房供求泡沫。商品房供大于求,超过部分的供给增长则为虚涨,构成商品房供求泡沫。近几年,我国商品房空置率均在14%以上,处于危险空置区。即使不考虑我国现有的空置商品房,在未来两年内,按照房屋施工面积增幅比近三年平均增幅降低2个百分点、商品房销售面积增幅比近三年平均增幅高2个百分点计算,商品房仍然供大于求。这样就形成了供求泡沫。

四是资金沉淀泡沫。房地产开发企业资金拖欠形成的债务链、高资产负债率、大量空置商品房等所导致的资金沉淀构成了资金沉淀泡沫。

五是房地产投资泡沫。因我国房地产投资持续高速增长,空置商品房增加、大量资金沉淀等,使房地产企业还贷、还债困难,导致了房地产投资泡沫产生。特别在我国房地产开发投资中银行贷款比重很大的情况下,存在金融风险,易导致金融危机。

国家统计局的调查结果表明,制止和防范房地产开发投资中局部过热苗头和局部泡沫现象,以防止其蔓延和扩大,已经刻不容缓。当然,这种制止和防范应当是“软着陆”,要防止房地产市场出现大起大落和剧烈震荡。因此,各级政府及有关部门必须有统一和清醒的认识,采取有针对性的措施对房地产业的发展进行调控和引导。

有针对性地调控和引导市场

当前,对房地产业的发展进行调控和引导的重点要抓住三个环节,做好三项引导。

三个环节是:一是土地环节。这是因为,土地不仅是房地产开发的必要条件,也是引导房地产开发投资方向,促进商品房供求平衡、结构合理,有效避免地价、房价泡沫的基础性因素。二是资金环节。目前我国房地产开发投资的资金约有60%甚至更多来自于银行贷款,因此把好银行贷款这一关,就可以有效地避免和治理局部过热、局部泡沫及其蔓延、扩大,避免由此诱发金融风波,导致金融危机。三是适应环节。就是要紧紧抓住房地产业发展必须与经济发展相适应、房地产开发投资必须与房地产需求相适应,以解决房地产开发投资规模过大、结构失调等。

三个引导是:一是引导房地产开发投资与市场需求、与经济发展相适应。二是引导地区经济全面、健康、持续发展,正确认识房地产业是否均为各地区重要的支柱产业。三是引导地价、房价,避免房价猛涨、防止暴跌。

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